Chapitre 54
LA GESTION FINANCIÈRE : La gestion de l'immobilier d'exploitation

Les actifs immobiliers d’une entreprise peuvent être détenus en propre et financés sur capitaux propres (c’est-à-dire sans les utiliser explicitement pour asseoir un financement), servir de base à un financement spécifique (hypothèque, crédit-bail immobilier) ou être loués en location simple. Lever des financements assis sur l’immobilier pourra handicaper l’entreprise à l’avenir pour lever des dettes classiques car les prêteurs sauront que l’immobilier est déjà gagé par des tiers. Financer l’immobilier sur ses capitaux propres, c’est conserver une marge de manœuvre pour l’avenir avec la possibilité de le céder et de le louer et conforter les actionnaires, prêteurs, fournisseurs, clients et employés. L’opération de sale and leaseback permet de passer d’une détention propre à une location (simple ou crédit-bail).

Le mode de financement optimal dépendra de la nature du bien (stratégique, banalisé, ou non pérenne dans le groupe), de la maturité du groupe (plus de location pour un groupe jeune, et plus de pleine propriété pour un groupe à maturité), des souhaits et contraintes des actionnaires (en particulier s’il s’agit d’un actionnariat familial), de la fiscalité (plus-values…) et des contraintes financières auxquelles est confronté le groupe.

Les groupes d’un même secteur ayant des modes de détention différents de leur immobilier présenteront des profils de croissance et de risque différents justifiant des multiples de valorisation également différents. Les investisseurs prendront cet élément en compte soit en raisonnant en multiple d’EBITDAR (c’est-à-dire avant loyers), soit en valorisant séparément l’activité opérationnelle et l’immobilier (Opco-Propco).

La distinction au sein de la société des flux liés à l’immobilier (loyers) et des flux liés à l’activité opérationnelle permet d’imposer aux gestionnaires des différents sites une saine contrainte et ainsi d’optimiser la gestion. Cette distinction peut être matérialisée par la constitution d’une filiale immobilière gérée séparément ou d’une filiale virtuelle en comptabilité analytique.

Au total, en matière immobilière, le directeur financier devra avant tout être pragmatique.

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